Penulis: Yudi Setyo Prayogo, S.H., M.Kn.
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah salah satu hak atas tanah yang umum digunakan di Indonesia, terutama untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. Hak ini diberikan dalam jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang atau diperbarui sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Artikel ini akan membahas cara memperoleh HGB secara komprehensif, disertai dasar hukum, prosedur, syarat dokumen, hingga hak dan kewajiban pemegang HGB.
Apa Itu Hak Guna Bangunan (HGB)?
HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu maksimal 30 tahun, dan dapat diperpanjang selama 20 tahun serta diperbarui untuk 30 tahun lagi. Ini memberikan fleksibilitas bagi perorangan maupun badan hukum untuk menggunakan tanah secara legal, meskipun bukan pemiliknya.
Dasar hukum HGB meliputi:
- UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA) Pasal 35
- PP No. 40 Tahun 1996
- PP No. 18 Tahun 2021
Jenis Tanah yang Dapat Diberikan HGB
HGB dapat diberikan di atas tiga jenis tanah berikut:
Jenis Tanah Cara Memperoleh HGB Dasar Hukum Tanah Negara Permohonan ke Menteri ATR/BPN Pasal 36 PP 18/2021 Tanah HPL Perjanjian dengan pemegang HPL + izin Pasal 37 ayat (1) PP 18/2021 Tanah Hak Milik Perjanjian + Akta PPAT dari pemilik HM Pasal 37 ayat (2) PP 18/2021
Syarat dan Dokumen yang Diperlukan
Untuk Perorangan:
- Fotokopi KTP dan NPWP
- Sertifikat tanah atau surat pelepasan hak
- Surat ukur dan gambar situasi (jika ada)
- Surat pernyataan status dan luas tanah
Untuk Badan Hukum:
- Akta pendirian perusahaan dan SK pengesahan
- Surat kuasa (jika dikuasakan)
- Bukti pelunasan tanah atau perjanjian pemanfaatan tanah
Prosedur Mengurus HGB
Berikut adalah tahapan dalam pengajuan permohonan HGB:
- Persiapan dokumen: Siapkan semua dokumen sesuai jenis pemohon.
- Pengajuan permohonan: Ajukan surat permohonan ke Kantor Pertanahan setempat.
- Pemeriksaan dokumen: Petugas memeriksa kelengkapan dan validitas data.
- Pengukuran tanah: Jika belum memiliki surat ukur, akan dilakukan pengukuran oleh seksi pengukuran.
- Pembuatan Risalah Pemeriksaan Tanah: Diterbitkan oleh seksi hak atas tanah.
- Penerbitan SK HGB: Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan keputusan pemberian HGB.
- Pembayaran PNBP: Sesuai ketetapan dalam surat keputusan.
- Pembukuan HGB: Dicatat dalam Buku Tanah oleh petugas.
- Penerbitan sertifikat: Berdasarkan Pasal 31 PP 24 Tahun 1997 dan Pasal 37 PP 18 Tahun 2021.
- Penyerahan sertifikat: Diberikan kepada pemohon atau kuasanya.
Jangka Waktu HGB
- Awal: Maksimal 30 tahun
- Perpanjangan: Maksimal 20 tahun
- Pembaruan: Maksimal 30 tahun
Jika jangka waktu berakhir dan tidak diperpanjang, maka tanah kembali ke negara atau pihak pemberi hak.
Hak dan Kewajiban Pemegang HGB
Hak:
- Mendirikan dan memiliki bangunan
- Mengalihkan atau membebani dengan Hak Tanggungan
Kewajiban:
- Menggunakan tanah sesuai peruntukan
- Menjaga dan memelihara bangunan serta lingkungan
- Menyerahkan tanah kepada negara/pihak pemberi setelah masa hak berakhir
Larangan:
- Menutup akses publik
- Menelantarkan tanah
- Merusak lingkungan (Pasal 43 PP 18/2021)
Kapan HGB Dapat Hapus?
- Jangka waktu habis
- Dibatalkan oleh Menteri
- Pelanggaran terhadap perjanjian atau ketentuan hukum
- Diubah ke jenis hak lain (misal: SHM)
Perbandingan HGB vs SHM
| Kepemilikan tanah | Tidak | Ya |
| Durasi | 30 + 20 + 30 tahun | Tanpa batas waktu |
| Bisa untuk WNA | Ya (terbatas) | Tidak |
| Dijadikan jaminan | Ya (Hak Tanggungan) | Ya |
Peran Notaris dan PPAT
- Membuat Akta Pemberian HGB atas HM
- Menyusun perjanjian pemberian HGB atas HPL
- Mendaftarkan hak ke kantor pertanahan
Konversi HGB Menjadi SHM
Jika pemegang HGB adalah WNI dan tanah kurang dari 600 m² serta masih dikuasai, maka bisa diajukan permohonan konversi menjadi SHM ke kantor BPN.
FAQ Seputar HGB
Apakah HGB bisa dijaminkan?
Bisa, selama masih berlaku dan tidak dilarang dalam perjanjian.
Apakah bisa dialihkan?
Ya, bisa melalui perjanjian pengalihan atau jual beli.
Bisakah HGB naik menjadi SHM?
Bisa, jika berada di atas tanah hak milik dan pemilik adalah WNI.
Penutup
Mengurus HGB tidaklah sulit jika pemohon memahami prosedur dan menyiapkan dokumen secara lengkap. Artikel ini memberikan panduan menyeluruh baik untuk masyarakat umum yang ingin memiliki bangunan di atas tanah bukan miliknya, maupun bagi notaris dan PPAT yang menangani konversi atau pemberian HGB.
Referensi
- UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA)
- PP No. 40 Tahun 1996
- PP No. 18 Tahun 2021
- Materi: I Made Pria Dharsana, Notaris/PPAT, 2025
- Website resmi ATR/BPN: www.atrbpn.go.id
